Выкуп недвижимости по 159-ФЗ субъектами малого и среднего предпринимательства.

Land

В 2008 году вся прогрессивная часть субъектов малого бизнеса Москвы ожидала принятия пресловутого Федерального закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, … арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».

И это не случайно.

Закон РФ 159-ФЗ сулил одну из главнейших льгот для субъектов малого предпринимательства всех регионов России: возможность выкупить помещения, арендуемые данными субъектами у государства.

Данное преимущество малому бизнесу предоставлено при определенных условиях. В случае если тот или иной субъект малого или среднего предпринимательства соответствует названным в законе условиям, то он приобретает преимущественное право выкупа арендуемого помещения по 159-ФЗ без конкурса или аукциона и вне зависимости от воли государственных органов, уполномоченных на отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Критерии по предоставлению данной льготы для малого бизнеса следующие:

1) выкупаемое нежилое помещение находится в аренде субъекта малого предпринимательства непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу Федерального закона 159-ФЗ (до 05.08.2008);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое помещение и неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего бизнеса заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по закону 159-ФЗ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения (для субъектов малого предпринимательства Москвы – не более 300 кв.м.);

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Именно последний пункт (4) и стал камнем преткновения для субъектов малого предпринимательства Москвы.

Дело в том, что утверждение подобных перечней имущества, предназначенного для передачи малому бизнесу только во владение и (или) в пользование, является формой имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, то есть также одной из льгот для малого бизнеса.

Полномочия по утверждению такого рода перечней принадлежат уполномоченным органам власти субъектов РФ. В Москве это Правительство Москвы.

16 декабря 2008 года, реализуя данное право и действуя в рамках своих полномочий, Правительство Москвы издало подобный перечень имущества (постановление № 1140-ПП).

Однако в данный перечень вошли именно помещения, уже арендуемые субъектами малого предпринимательства и подпадающие под условия приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом право оказания подобной «поддержки» имелось у субъектов РФ с 2007 года (с момента принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ).

Таким образом, описанный Перечень надолго заблокировал возможность реализации закона 159-ФЗ для московских предпринимателей, поскольку последние элементарно не соответствовали одному из ранее названных условий для приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

Не разрешала данную проблему до недавнего времени и судебная практика по 159-ФЗ.

Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела об обжаловании названного Постановления Правительства Москвы, утвердившего Перечень, указал, что Постановление законно, поскольку у Правительства Москвы были и право, и полномочия принимать такой нормативный правовой акт.

В определенном тупике также долгое время находилась и арбитражная практика по 159-ФЗ.

С 01 января 2009 года субъекты малого и среднего бизнеса получили возможность самостоятельно обращаться в уполномоченный орган власти с целью реализации права выкупа по закону 159-ФЗ. До этой даты только сам уполномоченный орган мог принять решение о приватизации по 159-ФЗ и направить соответствующее предложение о выкупе субъекту малого предпринимательства.

Органом, уполномоченным рассматривать подобные заявления субъектов малого бизнеса Москвы, является Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), который осуществляет функции собственника московского нежилого фонда.

И поскольку до этой даты все необходимые преграды для получения указанной льготы для субъектов малого предпринимательства были созданы, Перечень от 16.12.2008 утвержден, ДИГМ спокойно отказывал заявителям со ссылкой на включение занимаемых ими помещений в данный Перечень.

При этом в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ появилось два рода исков (заявлений): об обжаловании отказов ДИГМ и об обязании ДИГМ заключить договор купли-продажи с субъектом малого предпринимательства Москвы.

Право на предъявление последнего из указанных исков принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса на том основании, что заключение договора купли-продажи арендуемого помещения является обязательным для органа власти, если такой субъект действительно отвечает всем критериям, названным в Федеральном законе 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…».

Однако и те, и другие требования малого бизнеса суды оставляли без удовлетворения.

При этом суды опасались дать надлежащую критическую оценку действиям Правительства Москвы по утверждению названного Перечня и включению в него всех подлежащих льготному выкупу помещений без какой-либо необходимости.

Первым проблеском в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ было Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ) 2009 года.

Согласно позиции ВАС РФ в случае если действия органов власти, в том числе по изданию подобных Перечней имущества, направлены исключительно на воспрепятствование субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации его преимущественного права выкупа недвижимости по 159-ФЗ, суды вправе принять решение о наличии у субъекта малого бизнеса льготы, предусмотренной законом РФ 159-ФЗ.

Однако и этого положения оказалось недостаточно для слома порочной судебной арбитражной практики по 159-ФЗ, не дающей возможности для реализации 159-ФЗ в Москве. 

Суды всюду в своих решениях указывали, что субъект малого бизнеса Москвы не доказал, что действия органа власти были направлены «исключительно на воспрепятствование» ему в реализации его преимущественного права по 159-ФЗ.

Очевидно, что названная позиция ВАС РФ была сформулирована недостаточно жестко.

Решающим фактором здесь стало рассмотрение Президиумом Высшего арбитражного суда РФ одного из подобных дел.

ВАС РФ признал незаконным отказ ДИГМ в приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом суд указал, что действия Правительства Москвы по утверждению Перечня спустя полтора года с момента возникновения такого права и, в то же время, за 16 дней до появления у субъекта малого предпринимательства Москвы возможности обращения с заявлением о выкупе недвижимости по 159-ФЗ нарушают права субъекта и направлены на воспрепятствование в реализации преимущественного права выкупа по 159-ФЗ.

Таким образом, действиям властных органов Москвы наконец дана надлежащая оценка, и в вопросе о правомерности поголовного включения льготных помещений в Перечень поставлена жирная точка.

В настоящее время заявления субъектов малого бизнеса Москвы потихоньку рассматриваются, отказы ДИГМа в удовлетворении данных заявлений со ссылкой на Перечень прекратились.

Однако рассмотрение указанных обращений во внесудебном порядке происходит крайне медленно. Кроме того, при обращении в суд из многолетнего нарушения прав субъектов малого предпринимательства и лишения названных преимуществ малого бизнеса можно извлечь весьма ощутимую пользу.

Цена приватизации недвижимости по 159-ФЗ. Оценка по  159-ФЗ.

Дело в том, что цена выкупа недвижимости по 159-ФЗ определяется согласно ее рыночной стоимости.

Но вопрос в том, на какой момент эту стоимость рассчитать.

В прошлом существовала судебная практика по вопросу приватизации арендуемых помещений организациями, ранее выкупившими основные и оборотные средства предприятия.

Согласно данной практике организация не должна нести неблагоприятные последствия увеличения рыночной стоимости выкупаемой недвижимости, если такое увеличение явилось следствием незаконных действий (бездействий) уполномоченных органов власти.

Данная практика применима по аналогии и к делам по 159-ФЗ в отношении льгот для субъектов малого предпринимательства.

Так, в архивах наиболее деятельных субъектов малого бизнеса Москвы скопились обращения в ДИГМ по вопросу реализации предоставленной им льготы, датированные 2009, 2010 годом.

И если в удовлетворении данных обращений было отказано по причине включения испрашиваемых помещений в Перечень, а также если обращения оставлены без ответа без видимых к тому причин, то в суде можно доказать необходимость оценки рыночной стоимости помещения именно на момент первого обращения по 159-ФЗ, а не на момент рассмотрения спора/заключения договора купли-продажи с ДИГМ,

Выгода очевидна.

В довершение отметим, что первое дело, рассмотренное после последнего изменения судебной практики по 159-ФЗ Высшим арбитражным судом РФ, было разрешено в пользу субъекта малого предпринимательства Москвы.

Причем суд обязал ДИГМ заключить договор купли-продажи помещения по цене согласно оценке на момент первого обращения организации в ДИГМ о выкупе по 159-ФЗ.

Данное дело, благотворно повлиявшее на арбитражную практику по 159-ФЗ в Москве, вели адвокаты нашей Коллегии.

Внесение изменений в 159-ФЗ. отмена НДС по 159-ФЗ.

Закон РФ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…», а также иные нормативные правовые акты, регулирующие порядок получения названных преимуществ субъектами малого предпринимательства, за время своего действия претерпели некоторые изменения.

Наиболее значимые поправки в 159-ФЗ и иже с ним следующие.

Первоначально льгота для субъектов малого бизнеса предоставлялась в случае, если срок аренды помещения до 05.08.2008 составлял 3 года и более, а после внесения изменений в 159-ФЗ для получения преимущества достаточно 2-х лет аренды.

Также в закон 159-фз внесены изменения относительно задолженности по арендной плате: ранее для соответствия критериям закона требовалось отсутствие задолженности только по арендной плате, а теперь в том числе и по неустойке за просрочку оплаты аренды.

Далее поправки в 159-ФЗ касались самого срока применения данной льготы для субъектов малого бизнеса (срока действия отдельных положений Федерального закона 159-ФЗ), который ранее был ограничен датой 1 июля 2010 года, а теперь увеличен до 1 июля 2013 года.

В Москве также изменилась предельная площадь арендуемых помещений, подлежащих приватизации по 159-ФЗ, со 100 до 300 максимальных квадратных метров.

Из недавних наиболее существенные изменения в закон 159-ФЗ, а точнее в Налоговый кодекс РФ, внесены по вопросу уплаты НДС.

Ранее НК РФ не содержал никаких изъятий в отношении недвижимости, приватизируемой по 159-ФЗ. Теперь уплата НДС отменена.

Так, с 1 апреля 2011 года (даты вступления в силу поправок в НК РФ в отношении 159-ФЗ) не является объектом обложения НДС отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Данные изменения в закон 159-ФЗ по отмене НДС также явились существенным послаблением в части цены выкупаемого имущества, особенно с учетом его высокой стоимости в московском регионе.

Таким образом,  в настоящее время закон 159-фз предусматривает ощутимые преимущества малого бизнеса и регулирует порядок отчуждения имущества субъектам малого предпринимательства, которое стало реальным даже в городе Москве.