Споры по границам земельных участков

Land

Земельный участок – вещь индивидуальная, двух одинаковых участков земли в природе не существует.

Границы земельного участка определяют его размер, местоположение и служат средством индивидуализации.

Все земельные участки в России подвергаются кадастровому учету: данные о них вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после чего участку присваивается индивидуальный кадастровый номер.

С данного момента земельный участок начинает существовать с точки зрения права и может быть объектом хозяйственного оборота.

Документ, подтверждающий существование земельного участка и отражающий его границы, - это кадастровый паспорт земельного участка, который выдается ФГУ «Земельная кадастровая палата» по регионам.

В практике по земельным спорам нередко встречаются споры о границах земельных участков.

1. Образование новых земельных участков для их последующей приватизации или оформления договора аренды.

Допустим, Вам принадлежит капитальное здание, строение или сооружение. Однако права на земельный участок, на котором данный объект расположен, у Вас не оформлены. Более того, земельный участок не сформирован, то есть его границы не определены и он не поставлен на кадастровый учет.

Для начала нужно определить границы земельного участка на местности (провести межевание).

Этим занимаются геодезические организации, которые определяют, какой именно земельный участок необходим Вам для использования принадлежащего Вам здания в соответствии с его назначением.

По результатам геодезических работ оформляется документ – технический отчет.

Данный документ вместе с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка Вы подаете в уполномоченный орган (Департамент земельных ресурсов г. Москвы и др.) и просите утвердить границы земельного участка, как Вы их определили.

Однако на практике возникают споры по границам земельного участка и по его площади, поскольку Орган, конечно, полагает, что Вы запросили слишком большой земельный участок, который Вам предоставить невозможно.

В данной ситуации нужно руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, а также проектом межевания территории (если такой проект утвержден в данном регионе), который принимается как раз в целях установления границ земельных участков.

Если испрашиваемый Вами участок соответствует этим нормам, то спор о границах земельного участка просто необходим, иначе, согласившись на меньший участок, впоследствии Вы вряд ли сможете восстановить свое нарушенное право.

Данный спор по границам земельного участка можно разрешить путем оспаривания распоряжения Органа об установлении границ участка меньшей площади и понуждения Органа утвердить проект границ согласно Вашему техническому отчету.

Указанные требования предъявляются в суд в порядке обжалования решений государственных органов.

2. Споры о границах земельных участковнередко возникают у смежных землепользователей.

Такие земельные споры между соседями имеют место в случае пересечения границ смежных земельных участков.

Наличие таких пересечений препятствуют индивидуализации земельного участка и выдаче кадастрового паспорта, а, следовательно, земельный участок не может участвовать в хозяйственном обороте.

При этом такие пересечения могут быть реальными или существовать только по документам в случае, когда допущена техническая или кадастровая ошибка.

В первом случае земельный спор между соседями нужно разрешать посредством уточнения границ земельного участка.

Например, в Москве часто возникают такие ситуации, когда границы одного землепользования пересекают границы участка улично-дорожной сети города Москвы (УДС).

Для устранения этих пересечений Вам нужно обратиться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением об уточнении границ и утверждении правильной схемы расположения земельного участка на кадастровой карте.

На основании распоряжения Департамента геодезическая организация разрабатывает Вам межевой план.

С этими документами Вы обращаетесь в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по г. Москве.

Кадастровая палата вносит изменения в Кадастр и выдает Вам кадастровый паспорт земельного участка с уточненными границами.

Во втором случае спор о границах земельного участка решается так:

Вы сами можете обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по соответствующему региону с заявлением об исправлении технической ошибки, допущенной при ведении Кадастра.

Когда же выявлена кадастровая ошибка, допущенная геодезической организацией в документах по результатам кадастровых работ и перенесенная в Кадастр, Вам нужно:

  • получить распоряжение об уточнении границ земельного участка от уполномоченного органа (Департамент земельных ресурсов г. Москвы и др.),
  • заказать изготовление межевого плана на основании данного распоряжения;
  • обратиться в Кадастровую палату с заявлением об исправлении кадастровой ошибки, приложив межевой план и иные необходимые документы;
  • кадастровая ошибка может устраняться по заявлению уполномоченного органа (Департамент земельных ресурсов г. Москвы и др.) в порядке информационного взаимодействия с Кадастровой палатой в случае, если кадастровый учет земельного участка производился ранее на основании документов, представленных данным уполномоченным Органом.

После этого Вам выдается кадастровый паспорт.

А значит, земельный участок может быть объектом гражданско-правовых сделок.

Вот только некоторые примеры земельных споров между соседями, которые встречаются в практике адвокатов нашей Коллегии.